Этой осенью Смольный предложил ограничить высоту массовой застройки 40 метрами. Почти одновременно правительство Ленобласти ввело запрет на перевод земель сельхозназначения под жилищное строительство. На этом фоне было озвучено, что область за три квартала этого года впервые догнала город по объемам ввода жилья. Зачем нужны ограничительные инициативы, как и на ком они отразятся, что вообще происходит на рынке, мы разбиралось вместе с экспертами.

Во второй половине этого года принципиально новых тенденций на рынке не появилось, однако оценки экспертами существующего положения дел разняться. Господдержка ипотеки, появление в продаже новых объектов и желание сохранить деньги в надежном и понятном активе поддерживают спрос покупателей. Но что дальше?

Относительно новый глава комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев, во первых строках практикующий архитектор, а не чиновник по духу, выступил с идеей ограничить новостройки вне исторического центра города 12 этажами, а также ужесточить требования в отношении плотности застройки. При этом на адаптацию к новым реалиям застройщикам планируют дать один год. И все для того, чтобы не портить городской пейзаж и повысить качество жизни в спальных районах.

Если областная инициатива носит временный характер — мораторий продлиться до февраля будущего года, и, как признают эксперты, ее последствия реально проявятся не скоро, так как девелоперы имеют участки в запасе, то инициатива городских властей, нашедшая поддержку в архитектурной среде, не только создала застройщикам нервную обстановку, но и может в обозримом будущем отразиться на покупателях.

«Ни одна из этих инициатив не актуальна, — озвучивает свое мнение Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. — Они приведут только к отсутствию денег в бюджете. Западные компании к нам перестанут приходить — инвестиционный климат все хуже и хуже. Я не говорю, что закроются проекты, но изменится их экономика. Я надеюсь, что возникнут другие, более удачные, идеи. Не вижу в этих инициативах преимущества: станет ли наш город красивее от того, что не будет высоток? Я думаю, он станет красивее, если займутся реконструкцией, например, на Марсовом поле, на Конюшенной площади пока там все не развалилось. Единственный плюс, который можно из этого выжать, — то, что не будет некрасивых доминант, которые уже, к сожалению, и так есть».

Более того, эксперт утверждает, что бороться за комфорт жителей возводимых кварталов в разрезе логистики стоит, прежде всего, строительством дорог и транспортных развязок, а не снижением плотности или высотности застройки.

С ней соглашается и Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»: «Конечно, все эти инициативы лишние сейчас. И так было достаточно много сложностей, связанных с нестабильной ситуацией: хорошо, что государство поддержало ипотеку, застройщики были вынуждены решать вопросы с импортозамещением, цены росли на разные материалы. Сейчас удержание цен — большая задача. А инициативы — это корректировка проектов, возможно, изменения экономики проекта».

Совершенно иначе на этот вопрос смотрит представитель архитектурного сообщества Александр Уралов, возглавляющий архитектурное бюро «Аура»: «Политика КГА совершенно правильная — рядовая застройка должна быть в рамках такой высотности, как было предложено. Мы не против высотных доминант, которые формируют пространство в масштабе 2-4 кварталов, особенно по берегам Невы. Главное, чтобы доминанта не портила панорамы других видовых пространств. Например, дом, построенный на Охте, испортил перспективу Шпалерной улицы. Или же «летающая тарелка» на Невской ратуше… Но речь идет не только об эстетике: у нас количество жителей на гектар уже начинает зашкаливать — квартальная и межквартальная инфраструктура не выдерживает. Строители привыкли к высокой норме прибыли и их совершенно не волнуют вопросы пространственного планирования и организации городской среды. Конфликт заложен не в нормативах, это конфликт по жизни».

На рынке строящихся объектов, по словам Ольги Трошевой, более 55-60% сделок проходят с использованием ипотечных средств, причем спрос в пригородной зоне, который вырос за последнее время значительно, составляет около 40%. Город, как и Ленобласть, также пополняется новыми  проектами.

Более 80% рынка — эконом-класс, продажи в котором идут за счет большого количества предложений и доступности. Элитная недвижимость чувствует себя хорошо, как и всегда. Меньше везет объектам категории «бизнес» и «комфорт». Цены продолжают медленно, но верно снижаться: за счет акций они опустились на 10% и даже 15%.
«Полгода девелоперы предпочитали говорить, что у них все хорошо. И только, когда ЛенСпецСму и ЛСР официально объявили о падении продаж за первое полугодие 2015 г. в два раза, все остальные признались, что у них тоже идет снижение. На данный момент значительно хуже не стало — балансируем. Но, на мой взгляд, стагнация еще не началась» — подытоживает специалист NAI Becar.

Ольга Трошева, напротив, отмечает, что в III квартале 2015 года спрос стабилизировался и по сравнению со II кварталом вырос на 25%, благодаря работе крупных компаний. «Мы не можем сравнивать с 2014 годом, потому что тогда были взрывные волны спроса. Если сравнивать с 2013, то мы во многом повторяем его итоги. Это результат стабилизации цен, которые остались на уровне начала года» — так характеризует она общую расстановку сил.

А вот вторичный рынок стоит из-за отсутствия приемлемой ипотеки: продаются объекты, выставленные по цене ниже среднерыночной. Так, по словам Полины Яковлевой, дисконт в 10-15% просто уменьшает время экспозиции квартиры, гарантировано может уйти только жилье, предложенное со скидкой в 30% от цен в среднем по рынку.

высотная застройка многоэтажки
«Утpo Пeтepбуpгa»